Senast uppdaterad: maj 2026
Att äga hyresfastigheter har länge varit en av de mest populära vägarna till passiv inkomst och långsiktig förmögenhetsuppbyggnad i Sverige. Men är det verkligen lönsamt 2026, i en marknad präglad av skärpta regleringar, höga byggkostnader och politisk osäkerhet?
Grundmodellen
Hyresintäkter − Driftkostnader = Driftnetto
Driftnetto − Finansieringskostnader = Kassaflöde före skatt
Lönsamhetskalkyl: Typiskt exempel 2026
| Parameter | Värde |
|---|---|
| Köpeskilling | 12 000 000 kr |
| 8 lägenheter, 600 kvm totalt | — |
| Genomsnittshyra | 8 500 kr/mån |
| Årliga hyresintäkter | 816 000 kr |
| Driftkostnader (~35 %) | –286 000 kr |
| Driftnetto | 530 000 kr |
| Direktavkastning | 4,4 % |
| Ränta bolån (4 %, 9,6 mkr) | –384 000 kr |
| Kassaflöde före amortering | 146 000 kr/år |
| Amortering (2 %) | –192 000 kr/år |
| Kassaflöde netto | –46 000 kr/år |
Negativt kassaflöde på kort sikt – men hyresgästerna amorterar lånet, och fastigheten förväntas stiga i värde. Det verkliga måttet är avkastning på eget kapital (2,4 mkr insats) kombinerat med värdeökning.
Lönsamhetens fyra pelare
- Kassaflöde: Löpande intäkter minus kostnader
- Amortering: Hyresgästerna betalar av lånet
- Värdeökning: Fastighetsvärdet stiger över tid
- Inflationsskydd: Hyror och fastighetsvärden följer inflationen
Risker att beakta
- Hyresreglering: Bruksvärdesystemet begränsar hyreshöjningar
- Vakanser: En tom lägenhet kostar direkt
- Underhållsskuld: Äldre fastigheter kräver löpande investering
- Politisk risk: Regler kan förändras
- Likviditetsrisk: Fastigheter säljs inte snabbt
Är det lönsamt?
Ja – men det kräver rätt fastighet, rätt finansiering och tålamod. Nyckeln är att välja fastigheter med tillräcklig direktavkastning (minst 4–5 % i mindre städer) för att täcka finansieringskostnaderna. Storstäderna ger lägre direktavkastning men starkare värdeutveckling. Med 10–20 års horisont har hyresfastigheter historiskt sett gett mycket god totalavkastning i Sverige.
Kommentarer