Senast uppdaterad: maj 2026
Kontorsfastigheter har länge varit ryggraden i den kommersiella fastighetsmarknaden. Men pandemin förändrade allt. Hybridarbete och nya förväntningar på arbetsmiljön har skapat en marknad med tydliga vinnare och förlorare.
Kontorsmarknaden i siffror 2026
| Nyckeltal | Stockholm | Göteborg | Malmö |
|---|---|---|---|
| Vakansgrad klass A-kontor | 8,5 % | 10,2 % | 12,8 % |
| Vakansgrad klass B/C-kontor | 18,3 % | 22,1 % | 24,5 % |
| Hyra klass A (kr/kvm/år) | 3 800–5 200 | 2 600–3 400 | 2 000–2 800 |
| Direktavkastning klass A | 3,8–4,5 % | 4,2–5,0 % | 4,8–5,8 % |
| Direktavkastning klass B/C | 5,5–7,0 % | 6,0–7,5 % | 6,5–8,5 % |
Vinnare: Klass A – ”Flight to quality”
Moderna, hållbara, flexibla kontor i centrala lägen går starkare än någonsin. Vakansen i Stockholms CBD understiger 5 % och hyrorna stiger trots minskad total efterfrågan. Egenskaperna: BREEAM/LEED-certifiering, öppna ytor, reception, gym, takterrass, smart teknik och kollektivtrafiknärhet.
Förlorare: Klass B och C – stranded assets
Äldre kontorslandskap i perifera lägen kämpar med vakanser över 20 %. De är för dyra att renovera till A-standard (15 000–30 000 kr/kvm) men för dåliga att fylla till acceptabla hyror. Alternativen: uppgradering, konvertering till bostäder/vård/utbildning, eller acceptera sjunkande värden.
Tre investeringsstrategier
- Kärninvestering i klass A: Lägst risk (3,5–4,5 % direktavkastning), starkast värdetillväxt, långa kontrakt
- Värdeaddering via uppgradering: Köp klass B, investera 50 mkr, sälj som A för 250 mkr – men kräver kapital och kompetens
- Konvertering: Bostäder, hotell, vård eller utbildning – kräver planlov och lokal marknadskännedom
Slutsats
Distansarbetet har inte dödat kontoret – det har dödat det gamla kontoret. Satsa på kvalitet eller undvik segmentet. Klass A i attraktiva lägen erbjuder stabil avkastning. Klass B och C kräver antingen aktiv transformation eller acceptans av sjunkande värden.
Kommentarer