Har ert företag fler kontorsrum än ni behöver, eller ska verksamheten pausas en period? Då är det lätt att tänka att någon annan kan ta över en del av ytan och bidra till hyran. Men andrahandsuthyrning av en lokal styrs av tydliga regler i jordabalken, och ett misstag kan i värsta fall kosta er hyresrätten. Här går vi igenom vad som gäller för både dig som vill hyra ut och dig som funderar på att hyra en lokal i andra hand.
Vad räknas som andrahandsuthyrning av en lokal?
Att låta någon annan använda en lokal självständigt innebär att du hyr ut i andra hand. Det kan gälla hela lokalen eller en del av den, och det spelar ingen roll om det är ett kontor, en butik eller ett lager. Avgörande är att den andra parten får använda ytan för sitt eget, självständiga brukande, till exempel ett annat bolag som flyttar in i två av era kontorsrum och driver sin egen verksamhet där.
Det är viktigt att skilja andrahandsuthyrning från en överlåtelse. Vid en andrahandsuthyrning är du fortfarande hyresgäst hos fastighetsägaren och ditt eget hyresavtal gäller som vanligt. Du blir samtidigt hyresvärd gentemot din andrahandshyresgäst. Vid en överlåtelse tar någon annan över hela hyresrätten i ditt ställe.
Du behöver hyresvärdens samtycke
Huvudregeln finns i 12 kap. 39 § jordabalken: hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Med lägenhet menar jordabalken varje hus eller del av hus som hyrs ut, alltså även kontor, butiker och andra lokaler.
Det enklaste är därför att fråga fastighetsägaren innan ni går vidare. Be om ett skriftligt samtycke där det framgår vilken yta det gäller, vem som ska hyra och under hur lång tid. Kontrollera också vad ert eget hyresavtal säger. Många lokalhyresavtal innehåller en klausul om andrahandsuthyrning, och ibland är frågan redan reglerad där.
Om hyresvärden säger nej – ansök hos hyresnämnden
Säger hyresvärden nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Enligt 12 kap. 40 § jordabalken ska tillstånd lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra. Ett tillstånd ska begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor.
Sveriges Domstolar beskriver vad beaktansvärda skäl kan vara för en lokalhyresgäst: att du är förhindrad att driva verksamhet i lokalen under en tid, till exempel på grund av sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan ort eller någon annan oförutsedd händelse. Om verksamheten kan drivas vidare av en anställd, eller om du bara ska vara borta en kort tid, brukar beaktansvärda skäl inte finnas. Dessutom ska den du vill hyra ut till vara skötsam.
Det är bara du som vill hyra ut som kan ansöka. Ansökan ska innehålla dina kontaktuppgifter, varför du vill hyra ut, hur länge och till vem. Hyresnämndens blankett HN1 kan användas. Observera att ett allmänt önskemål om att sänka sina kostnader genom att hyra ut överbliven yta knappast räknas som ett sådant skäl som beskrivs ovan. I praktiken är det därför hyresvärdens samtycke som är vägen framåt för de flesta företag.
Vad händer om du hyr ut utan lov?
En otillåten andrahandsuthyrning kan leda till att hyresrätten förverkas. För lokaler gäller enligt 12 kap. 42 § första stycket 4 jordabalken att hyresrätten är förverkad om hyresgästen upplåter lokalen i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd och inte, efter tillsägelse, utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad.
Lagen ger alltså en chans att rätta till situationen. Enligt 43 § kan hyresgästen inte skiljas från lokalen om rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, och hyresvärden måste uppmana hyresgästen att göra rättelse inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om uthyrningen. Att chansa är ändå en dålig idé. Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden enligt 42 § rätt till skadestånd.
Andrahandsuthyrning eller överlåtelse – vad passar er?
Om ni vill lämna lokalen för gott är en överlåtelse ofta mer relevant än en andrahandsuthyrning. Enligt 12 kap. 36 § jordabalken kan den som hyr en lokal för förvärvsverksamhet få överlåta hyresrätten till den som ska ta över verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd. Har hyresgästen haft lokalen kortare tid än tre år krävs synnerliga skäl.
Enligt Sveriges Domstolar läggs särskild vikt vid om den nya hyresgästen kan betala hyran. Den stora skillnaden mot en andrahandsuthyrning är ansvaret: överlåter du hyresrätten med samtycke eller tillstånd är du som huvudregel fri från skyldigheterna i avtalet för tiden efter överlåtelsen (38 §). Hyr du ut i andra hand ligger ditt eget avtal kvar.
Behöver ert företag bara tillfälligt mer eller mindre yta kan ett flexibelt alternativ vara värt att jämföra med. I vår kontorshotellsguide går vi igenom hur kontorshotell fungerar.
Besittningsskydd för andrahandshyresgästen
En lokalhyresgäst har ett så kallat indirekt besittningsskydd. Det innebär ingen rätt att sitta kvar, men om hyresvärden säger upp avtalet och vägrar förlänga kan hyresgästen ha rätt till ersättning. Enligt 12 kap. 58 b § jordabalken motsvarar ersättningen en årshyra för lokalen, och hyresvärden kan dessutom bli skyldig att ersätta förlust som inte täcks av det beloppet. Skyddet gäller enligt 56 § inte om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd.
Detta är viktigt vid andrahandsuthyrning. Om du hyr ut i andra hand längre än nio månader kan din andrahandshyresgäst få besittningsskydd gentemot dig. Om ditt eget förstahandsavtal sedan upphör kan du bli skyldig att betala ersättning, trots att du själv inte längre har någon lokal att erbjuda.
Lösningen är en överenskommelse om avstående från besittningsskydd. Den ska alltid göras i en särskilt upprättad och undertecknad handling, alltså inte som en klausul i själva hyresavtalet. För lokaler som hyrs ut i andra hand gäller en sådan överenskommelse utan hyresnämndens godkännande om den gäller för högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och innebär att besittningsskyddet inte gäller när förstahandsavtalet med fastighetsägaren ska upphöra. Hyresnämnden har en färdig blankett för detta, HN5. Mer om hur skyddet fungerar finns hos Sveriges Domstolar.
Moms vid andrahandsuthyrning av lokal
Uthyrning av lokaler är som huvudregel momsfri. Under vissa förutsättningar kan uthyraren välja frivillig beskattning och då lägga på 25 procent moms på hyran och i gengäld dra av momsen på kostnaderna för uthyrningen. Enligt Skatteverket gäller följande vid uthyrning i flera led:
- Den som hyr en lokal i första hand kan välja frivillig beskattning när lokalen hyrs ut i andra hand, även om fastighetsägaren inte gör det.
- Andrahandshyresgästen kan i sin tur välja frivillig beskattning vid uthyrning i tredje hand, men inte i ytterligare led.
- Det är hur lokalen används i det sista ledet som avgör. Andrahandshyresgästen måste stadigvarande använda lokalen i momspliktig verksamhet.
- Kravet på stadigvarande användning innebär bland annat att uthyrningen sker kontinuerligt och att avtalet gäller tills vidare eller minst ett år.
- Frivillig beskattning väljs genom att fakturera hyran med moms. Fakturan måste skickas senast sex månader från första dagen i den hyresperiod den avser.
Hyr ni ut några avgränsade rum ska ytan vara tydligt bestämd. Gemensamma ytor som entré och trapphus kan normalt inte omfattas av frivillig beskattning.
Det här bör stå i andrahandskontraktet
Ett tydligt skriftligt avtal skyddar båda parter. Utgå från ert eget förstahandsavtal, eftersom ni inte kan ge andrahandshyresgästen fler rättigheter än ni själva har. Se till att kontraktet minst innehåller:
- parter, organisationsnummer och en exakt beskrivning av vilken yta som hyrs ut, gärna med ritning
- hyrestid, uppsägningstid och förlängning
- hyra, eventuell indexuppräkning, vad som ingår (el, värme, städning, internet) och om moms tas ut
- tillåten verksamhet, som inte får avvika från vad ert förstahandsavtal tillåter
- regler för gemensamma utrymmen, nycklar, larm och försäkring
- säkerhet, till exempel deposition eller hyresgaranti
- en hänvisning till hyresvärdens samtycke och en separat överenskommelse om avstående från besittningsskydd
Ta också reda på vem ni hyr ut till. Kreditupplysning och referenser är lika relevanta här som när en fastighetsägare väljer rätt hyresgäst. Är ni osäkra på hur villkoren ska formuleras har vi fler tips om kontraktsförhandling.
Att hyra en lokal i andra hand – tänk på detta
Är du den som ska hyra i andra hand kan det vara ett smidigt sätt att snabbt få en färdig kontorsplats. Be att få se hyresvärdens samtycke och kontrollera att den som hyr ut verkligen har ett gällande förstahandsavtal. Din rätt att använda lokalen hänger på det avtalet. Om förstahandshyresgästen förlorar hyresrätten kan du få flytta, och även efter lång tid som andrahandshyresgäst får du inte automatiskt ta över förstahandskontraktet.
Läs igenom en eventuell överenskommelse om avstående från besittningsskydd noggrant, så att du vet vad du skriver under. Vill du hellre ha ett eget förstahandskontrakt hittar du lediga lokaler över hela Sverige hos oss.
Sammanfattning
Andrahandsuthyrning av en lokal kan vara ett bra sätt att använda överbliven yta, men det kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Skriv ett tydligt kontrakt, avtala bort besittningsskyddet i en separat handling när det behövs och ta ställning till momsen innan första fakturan skickas. Då blir uthyrningen en tillgång i stället för en risk.
Källor
- Jordabalken (1970:994), 12 kap. – Sveriges riksdag
- Hyra ut lokal i andra hand – Sveriges Domstolar
- Överlåta lokal – Sveriges Domstolar
- Besittningsskydd vid hyra av lokal – Sveriges Domstolar
- Blankett HN5 – Överenskommelse om avstående från besittningsskydd, lokal
- Uthyrning av fastighet och frivillig beskattning – Skatteverket
Kommentarer