Uppsägning av lokalhyresavtal – uppsägningstider och formkrav

Ska företaget flytta till en större lokal, krympa ytan eller vill ni förhandla om hyran? Då behöver lokalhyresavtalet sägas upp, och det är lätt att göra fel. Reglerna för lokaler skiljer sig på flera punkter från reglerna för bostäder, och en uppsägning som skickas för sent eller på fel sätt kan betyda att avtalet förlängs och att ni blir kvar i lokalen längre än ni tänkt. Här går vi igenom vad som gäller vid uppsägning av ett lokalhyresavtal, både för dig som hyresgäst och för dig som hyresvärd.

Tidsbestämt eller tillsvidare – börja med att läsa avtalet

Det första steget är att ta fram ert hyresavtal och se vilken typ av avtal det är. Enligt Sveriges Domstolar är tidsbestämda avtal den vanligaste avtalsformen för lokaler. Då är både hyresvärd och hyresgäst bundna av den avtalade hyrestiden. Ett tillsvidareavtal löper i stället tills någon av parterna säger upp det.

En vanlig missuppfattning är att ett tidsbestämt avtal tar slut av sig självt. Enligt 12 kap. 3 § jordabalken måste ett avtal alltid sägas upp för att upphöra om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd. Om avtalet saknar bestämmelser om vad som händer när ingen säger upp det, och ingen uppsägning görs, anses det förlängt på obestämd tid. Kontrollera därför om ert avtal har en förlängningsklausul som anger hur länge avtalet förlängs om det inte sägs upp i tid. Den klausulen, tillsammans med lagens minimitider, avgör när ni senast måste agera.

Uppsägningstider för lokal enligt jordabalken

Lagen anger minsta uppsägningstider. Har parterna avtalat om en längre uppsägningstid gäller den. Reglerna finns i 12 kap. 4 § jordabalken.

Tillsvidareavtal

Ett tillsvidareavtal för en lokal upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Säger ni till exempel upp avtalet den 15 mars upphör det alltså tidigast vid månadsskiftet december–januari.

Tidsbestämda avtal

För avtal på bestämd tid ska uppsägningen ske senast:

• en dag i förväg om hyrestiden är högst två veckor
• en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men högst tre månader
• tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men högst nio månader
• nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader

För de flesta kontorsavtal, som löper i flera år, är det alltså nio månader som gäller enligt lagen. Ett avtal som löper ut den 31 december ska med den minimitiden vara uppsagt senast den 31 mars samma år. Missar ni datumet förlängs avtalet enligt avtalets förlängningsklausul, eller på obestämd tid om en sådan saknas. Lägg därför in sista uppsägningsdag i kalendern i god tid.

Formkrav: skriftligt och på rätt sätt

Enligt 12 kap. 8 § jordabalken ska en uppsägning vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt då uppsägningen ska gälla. En hyresgäst som säger upp avtalet för avflyttning får göra det muntligt, men bara om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Undantaget gäller inte när hyresgästen säger upp för att ändra villkoren.

När hyresgästen säger upp

Du som hyresgäst behöver inte vända dig till hyresnämnden eller någon annan myndighet när du säger upp dig för avflyttning. Sveriges Domstolar anger att det inte finns något krav på hur hyresgästens uppsägning skickas. Har hyresvärden hemvist i Sverige får uppsägningen enligt 8 § skickas med rekommenderat brev, och den anses då ha skett när brevet lämnats för postbefordran. Det ger er ett bevis på datumet. Tänk också på att uppsägningen är bindande: den gäller även om ni ångrar er, om inte hyresvärden frivilligt går med på att förlänga.

När hyresvärden säger upp

För hyresvärden är kraven strängare. Enligt 12 kap. 58 § ska uppsägningen innehålla antingen de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga avtalet eller orsaken till att förlängning vägras. Den ska också upplysa om att hyresgästen, om hen inte går med på att flytta utan ersättning, inom två månader ska hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Saknas dessa uppgifter är uppsägningen utan verkan, och avtalet löper då vidare på oförändrade villkor om inte hyresgästen också har sagt upp det.

En sådan uppsägning får inte skickas med rekommenderat brev utan ska delges hyresgästen. Saknar mottagaren känt hemvist i Sverige och finns inget känt ombud får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar. Det framgår av 8 § och av Sveriges Domstolars vägledning.

Uppsägning för villkorsändring – när ni vill omförhandla

Allt handlar inte om att flytta. En uppsägning för villkorsändring innebär att en av parterna vill ändra villkoren från nästa hyresperiod. Oftast gäller det hyrans storlek. Vill hyresgästen sänka hyran eller ändra andra villkor ska uppsägningen enligt 12 kap. 58 a § ange vilka ändringar som begärs. Kommer parterna inte överens måste hyresgästen ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Görs inte det, eller återkallas ansökan innan hyrestiden har löpt ut, är uppsägningen utan verkan.

Observera att även en uppsägning för villkorsändring kan leda till att hyresförhållandet upphör om parterna inte enas. Förbered därför förhandlingen ordentligt. Ta reda på vad liknande lokaler kostar, till exempel via våra hyresnivåer, och läs våra tips om kontraktsförhandling.

Besittningsskydd och ersättning till hyresgästen

En lokalhyresgäst har ingen rätt att sitta kvar när avtalet har sagts upp. I stället finns ett indirekt besittningsskydd. Enligt Sveriges Domstolar gäller det när hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd. Om hyresvärden säger upp och vägrar förlänga, eller kräver villkor som hyresgästen inte godtar, kan hyresgästen ha rätt till ersättning. Enligt 12 kap. 58 b § jordabalken motsvarar ersättningen en årshyra enligt det uppsagda avtalet, och därutöver ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta förlust som inte täcks av det beloppet.

Rätten till ersättning gäller inte i alla situationer. I 57 § räknas undantag upp, bland annat om hyresgästen allvarligt har åsidosatt sina förpliktelser, om hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller om de villkor hyresvärden kräver är skäliga och överensstämmer med god sed. En krävd hyra anses enligt 57 a § inte skälig om den överstiger marknadshyran, alltså vad lokalen kan antas betinga på öppna marknaden jämfört med liknande lokaler på orten. Besittningsskyddet kan också ha avtalats bort i en särskild handling. Det tar vi upp i vår artikel om andrahandsuthyrning av lokal.

Vill hyresgästen ha ersättning måste hen ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader. Annars förfaller rätten till ersättning. Hyresnämnden fattar inga bindande beslut i medlingen, men kan på begäran yttra sig om marknadshyran. Själva frågan om skadestånd prövas av tingsrätten.

Uppskov, förtida avflyttning och flyttdagen

Behöver hyresgästen mer tid efter en uppsägning från hyresvärden kan hyresnämnden enligt 12 kap. 59 § medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två år från hyrestidens utgång. Ansökan måste ha kommit in före hyrestidens utgång. Enligt Sveriges Domstolar kan ingen av parterna begära uppskov om det är hyresgästen som har sagt upp sig för avflyttning.

Vill ni lämna lokalen innan avtalstiden har gått ut är huvudregeln att det inte går. Ett avtal kan upphöra i förtid om parterna är överens, om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen har misskött sig allvarligt, eller om det finns väsentliga brister i lokalen som hyresvärden trots tillsägelse dröjer med att åtgärda. I praktiken är en överenskommelse med hyresvärden, eller att hitta någon som kan ta över lokalen, den vanligaste vägen.

När hyrestiden har löpt ut ska hyresgästen enligt 12 kap. 7 § lämna lokalen senast påföljande dag och hålla den tillgänglig senast klockan 12, om inget annat har avtalats. Planera flytten i god tid med vår checklista för kontorsflytt.

Checklista inför uppsägning av lokalhyresavtal

• Kontrollera avtalstyp, avtalad uppsägningstid och förlängningsklausul.
• Räkna ut sista dag för uppsägning och lägg in en påminnelse flera månader innan.
• Säg upp skriftligt och se till att du kan bevisa när uppsägningen gjordes.
• Som hyresvärd: ange villkor eller skäl, informera om tvåmånadersfristen och delge hyresgästen.
• Vid villkorsändring: ange vilka villkor du vill ändra och håll koll på fristen för medling.
• Börja leta ny lokal parallellt bland våra lediga lokaler.

Sammanfattning

Uppsägning av ett lokalhyresavtal handlar om att hålla tider och följa formkraven. För de flesta kontorsavtal gäller minst nio månaders uppsägningstid, uppsägningen ska vara skriftlig och hyresvärdens uppsägning måste innehålla vissa uppgifter och delges. Missar man ett krav kan uppsägningen bli ogiltig eller avtalet förlängas. Är situationen komplicerad, till exempel vid en tvist om ersättning, kan det vara klokt att ta juridisk hjälp.

Källor

• Jordabalken (1970:994), 12 kap. – Sveriges riksdag
• Avtal och hyrestid – Sveriges Domstolar
• Avsluta ett hyresförhållande – Sveriges Domstolar
• Ändra hyresvillkoren – Sveriges Domstolar
• Besittningsskydd vid hyra av lokal – Sveriges Domstolar
• Medling vid hyra av lokal – Sveriges Domstolar
• Avflyttning och uppskov – Sveriges Domstolar